Btw en vastgoed — optie belaste verhuur, levering en herziening in één toets
Beoordeel drie vastgoedsituaties met dezelfde regelset: of de optie belaste verhuur standhoudt op het percentage belast gebruik, hoe een levering uitpakt voor btw en overdrachtsbelasting — nieuwbouw binnen de tweejaarstermijn, bouwterrein, geopteerde levering of vrijgesteld — en wat een gewijzigd gebruik betekent voor de herziening van een kapitaalsgoed over de resterende jaren.
Voor wie
Wat de tool doet
De optie is niet het einde maar het begin van tien jaar
Belast verhuren mag alleen zolang de huurder het pand voor ten minste negentig procent voor belaste prestaties gebruikt — zeventig procent in de aangewezen sectoren. Zakt dat percentage, dan vervalt de optie, en dat werkt door naar de btw die bij aanschaf of verbouwing is teruggevraagd: die wordt over de resterende jaren van de tienjaarstermijn herzien. Juist daarom is een percentage van vijfentachtig geen comfortabele marge maar een aandachtspunt: het is niet nu een probleem, wel een risico dat jaarlijks terugkomt.
Bij een levering draait het om andere scharnierpunten: valt het object binnen twee jaar na eerste ingebruikname, is het een bouwterrein, of is er geopteerd voor een belaste levering. Elk van die routes bepaalt niet alleen of er btw drukt, maar ook of de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing is — en dat verschil loopt snel in de tienduizenden. De tool geeft per situatie de uitkomst met de wettelijke grondslag, en legt die vast met de toolversie en de datasetvintage.